?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Похожее изображение

Сегодня мы поставили перед собой нетривиальную задачу – оценить московскую недвижимость.

Почему это важно? Большинство людей в нашей стране считают, что наилучшим способом получения пассивного дохода является сдача в аренду недвижимости. Многие мечтают о том, чтобы в старости иметь возможность сдавать квартирку и наконец обеспечить себя. Более того, во многом именно недвижимость в глазах россиян воспринимается как, по сути, единственный достойный объект для инвестиций. Но настолько ли это эффективно?

Недвижимость, безусловно, относится к инвестиционным объектам и представляет собой актив, который не только приносит регулярный доход, но и со временем растет в цене. Поэтому к недвижимости можно применять все те же методы оценки, которые мы применяем при оценке акций или правильно сказать – при оценке стоимости бизнеса.

Что же мы сделали?

Во-первых, мы опирались на данные по средней стоимости квартир в Москве, наименьшей стоимостью обладают двухкомнатные квартиры, средняя цена которых составляет 155 045 руб.  за кв. м. За среднюю площадь принято 64 квадратных метра, что дает среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в Москве в размере 9 910 098 руб. Все это данные на 5 декабря 2016 года, если вы будете читать данный пост позже, то сходите по ссылке и определите данные на вашу дату.

Во-вторых, мы сделали предположение о размере потенциальной аренды. Тут средних данных по Москве мы не нашли, но проанализировав большое количество объявлений об аренде, мы предположили, что хорошей ценой аренды двухкомнатной квартиры в Москве будет 50 000 руб. в месяц. Ну наверное, в зависимости от района стоимость аренды будет варьироваться и довольно сильно, но все же с точки зрения консервативных предположений 50 тыс. рублей достаточная сумма.

Необходимо отметить, что по идее, мы должны бы учесть, что арендодатель должен оплачивать подоходный налог и налог на недвижимость, кроме того можно было бы заложить в расчеты страхование, косметические ремонты и возможность того, что объект какое-то время будет свободным, т.е. без арендатора. Но мы ничего этого не делали, мы просто учли 50 000 руб. как чистую прибыль в месяц, если бы мы учли все эти расходы, то наша оценка была бы еще меньше, чем получилось по факту.

Для оценки стоимости недвижимости мы применили ту же самую модель, что применяем для оценки акций, т.е. те же самые консервативные предположения относительно размера будущей прибыли и роста стоимости актива.  В нашем случае прибыль – это арендная плата, а рост стоимости реверсии – рост цены квартиры.

Думается многим из вас будет интересен полученный результат. Нет ничего проще, сегодняшний отчет мы сделали доступным для всех вас. Любой зарегистрированный на нашем сайте пользователь может скачать его в меню документы. Все еще не зарегистрированы? Регистрируйтесь  - это абсолютно бесплатно.

Еще раз подчеркнем мы решаем задачу по покупке недвижимости не с точки зрения проживания в ней, грубо говоря мы дали вам рекомендацию относительно того как поступить если вы хотите купить квартиру с инвестиционными целями. Здесь получен довольно однозначный результат.

p.s. для наших премиум клиентов напоминаем, что вы в рамках подписки можете у нас получить фундаментальный анализ на заказ, но это не обязательно может быть акция, мы можем оценить и недвижимость, землю и даже ваш бизнес-план.

www.FTinvest.ru – это комплексный сервис по финансовому консультированию, наши премиум клиенты могут обращаться за помощью с любыми финансовыми вопросами.

Comments

( 5 комментариев — Оставить комментарий )
igor734
5 дек, 2016 15:38 (UTC)

Неплохо придумано. Нальгин заказал? :))


А если я тебе дам данные по американской квартире, сложно будет сделать подобный расчет?

inetmakers
5 дек, 2016 16:31 (UTC)
Нет не он, моя идея.

Конечно можно и американскую недвижимость так оценивать.
(Анонимно)
5 дек, 2016 19:53 (UTC)
То, что можно, это не вопрос. Вопрос, насколько это для тебя напряжно.

Просто у меня с местными товарищами постоянно дискуссии на эту тему, но реального расчета, понятное дело, никто не делал.

Но специально напрягать тебя для удовлетворения собственного любопытства не хочется :))
igor734
5 дек, 2016 19:55 (UTC)
Это я анонимом был, чего-то система выбила :)
inetmakers
6 дек, 2016 03:17 (UTC)
Если тебе нужны просто цифра то вообще не проблема, если хочешь что-то типа оформленного отчета - то придумай как это сделать с пользой для FTinvest.ru?
( 5 комментариев — Оставить комментарий )

Latest Month

Ноябрь 2017
Вс Пн Вт Ср Чт Пт Сб
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
Разработано LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow