Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Недвижимость больше не инвестиция?

Бэби-бумеры выходят на пенсию, начиная вести более скромный образ жизни, однако немногие из молодых хотят купить их дома, особенно очень большие и устаревшие. Согласно недавнему отчету Fannie Mae: “спрос на собственное жилье со стороны молодого поколения недостаточен для заполнения пустоты, оставленной после ухода более старых владельцев.”

Молодежь в США больше не хочет жить в пригороде и собственном доме

Я давно подметил этот тренд, вот еще одно подтверждение. Для России это может быть не столь важно, так как у нас как таковых пригородов и не родилось вовсе, дачи – не пригороды, а летнее жилье. Возможно что-то типа Рублевки, но про проблемы там с продажей замков всем известно.

Но для США – это проблема, там дом в пригороде и 2 машины – это норма жизни, была… Теперь все меняется и предсказать последствия невозможно, кстати автомобили сильно пострадают от этого, соотвественно сфера строительства, ремонта… Школы придется переделывать, хотя видимо это еще не скоро.

promo inetmakers august 13, 2013 18:33 60
Buy for 10 tokens
Я много раз писал подобные статьи, но вот эта новость заставляет меня снова и снова возвращаться к этой теме.  Внимательно почитайте ее и старайтесь меняться. Да мы не такие как на Западе, для нас богатство и успех – это прежде всего внешние атрибуты: шикарная машина, одежда,…

Фундаментальный анализ AGNC Investment Corp

Картинки по запросу AGNC Investment Corp

AGNC Investment Corp., ранее известная как American Capital Agency Corp., была создана 7 января 2008 года, т.е. практически накануне "Великой рецессии". Компания является real estate investment trust (REIT); мы ранее неоднократно писали об этой форме бизнеса. AGNC Investment является ипотечным REIT, т.е. она инвестирует не в объекты недвижимости, а в ценные бумаги - производные от ипотечных кредитов, выданных под залог этой недвижимости - так называемые agency residential mortgage-backed securities; причем делают это с использованием большого количества заемных средств. Инвестиционный портфель данной компании включает в себя такие бумаги, обеспеченные главным образом жилой недвижимостью, выпущенные правительственнми ипотечными агентствами, такими как Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), или Government National Mortgage Association (Ginnie Mae).

Помимо облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами на жилую недвижимостью (agency residential mortgage-backed securities, Agency RMBS), в портфель также входят так называемые форвардные контракты на будущие выпуски облигаций (to-be-announced forward contracts или TBAs); однако их доля не очень велика. Кроме того, компания инвестирует в негосударственные ценные бумаги, обеспеченные ипотечным кредитом (CRT, Non-Agency RMBS и CMBS).

В общем перед нами довольно интересная возможность для инвестирования. Но прежде чем купить какие-то ценные бумаги мы обычно проводим фундаментальный анализ, что мы и сделали для этой компании. Результат известен клиентам FTinvest.ru.

Присоединяйтесь к нам и начинайте инвестировать!

С Вами с 2012.

Команда www.FTinvest.ru

Богатые предпочитают акции недвижимости

Самые богатые инвестируют меньше в недвижимость и больше в акции, получая таким образом большую доходность.

Не делайте этого!

Photographer: Joe Raedle/Getty Images

Почему такие люди, как Билл Гейтс, Джефф Безос и Марк Цукерберг стали такими неимоверно богатыми? Разумеется, они прекрасные бизнесмены, и у них в нужное время появились нужные идеи. Однако самое важное заключается в том, что после того, как их бизнес принес успех, они стали владельцами больших пакетов акций.

Акции являются самыми рискованными видами активов или собственности. Они наиболее волатильные, и они первыми теряют всю свою стоимость, когда компания обанкротилась. Однако у них также и бесконечный потенциал роста -- т.е. теоретически выигрыш может быть бесконечным. Это весь верхний хвост гауссианы. Так что ничего удивительного в том, что крупнейшие состояния, которые мы можем наблюдать у самых богатых людей были приобретены путем владения акциями.

Статья Богатые богатеют, потому что владеют акциями, а не недвижимостью полностью только на FTinvest.ru

Собственно говоря для нас тут ничего нового нет. Более того, у нас есть перевод статьи Роберта Шиллера Растут ли вообще цены на недвижимость? Где представлено множество факторов того, что недвижимость скорее теряет свою стоимость во времени. Более того, всем посетителям нашего сайта доступен Фундаментальный анализ стоимости московской квартиры. Зарегистрируйтесь у нас на сайте и скачайте этот отчет – вам все будет ясно.

Кроме всего прочего инвестиционного, есть же и налоги. Сейчас в ноябре как раз настало время платить налоги за вашу недвижимость и земельные участки. И это мы еще не берем коммунальные услуги, которые придется оплачивать в любом случае – будете ли вы владеть своим жильем или его снимать.

Примеры в данной статье показывают, что средний класс, сосредоточив свои инвестиции в объектах недвижимости, не только лишаются ренты, которую дают финансовые инструменты, но и несут бремя расходов, которых нет при владении акциями.

В общем формируйте свои инвестиционные портфели, состоящие из недооцененных акций и лучше с нашей помощью.

Фундаментальный анализ, американский фонд недвижимости REIT

Нами проведен фундаментальный анализ стоимости акций корпорации. Чистая приведенная стоимость (NPV, или Margin of Safety) выше нуля (см. диаграмму):

NPV = 9,253>0.

Показатель дисконтированной рентабельности:

PI = 1,76>1.

Таким образом, фундаментальный анализ стоимости данной акции показал, что акция рынком недооценена, и потенциальная доходность данной инвестиции 76%, следовательно, акция может вырасти в стоимости в 1,76 раза.

Денежный поток на акцию равен $1,565450113, рентабельность инвестиций по денежному потоку равна 12,82%, срок окупаемости – 7,8 года, дивидендная доходность 8,63%, при допущении о росте дивидендов на 15% в год, доходность составит 24,93% годовых.

Риски банкротства отсутствуют, по модели Альтмана значение Z =7,816149883, при норме 2,99. Рейтинг кредитоспособности FTinvest.ru - «AAA» - исключительно высокий (наивысший) уровень кредитоспособности.

Сегодня мы анализируем американский фонд недвижимости, так называемый REIT (более подробно о REIT). В портфолио компании входят объекты недвижимости по всему миру, управляемые глобальным управляющим. Среди владений компании объекты в сфере здравоохранения и туризма, а также инвестиции в долговые инструменты и другие активы; кроме того, в сферу ее деятельности входит оказание инвестиционных услуг как для крупных институциональных, так и для розничных инвесторов. Компания владеет брокерской платформой, позволяющей привлекать капитал на розничном рынке.

Компания приобретает, строит и управляет промышленными объектами в крупных городах по всей территории США с фокусированием на легкие индустриальные здания. В области здравоохранения компания фокусируется на домах для престарелых и других объектах медицинского обслуживания пожилых граждан. В гостиничное портфолио включены как недорогие отели, так и брендовые гостиницы с ограниченным набором услуг в крупных городах и корпоративных пригородах метрополий. Компания также предоставляет фидуциарные услуги для институциональных и индивидуальных инвесторов. Подразделение в Европе инвестирует в широкий спектр европейской коммерческой недвижимости с фокусированием на офисные помещения. Финансовое подразделение предоставляет различного вида кредитные услуги, включая ипотеку для владельцев индивидуальных домов, предназначенных для сдачи в аренду.

Как видите хорошая компания и не зря ее основным акционером является знаменитый value инвестор - Сейт Кларман. Рекомендуется к покупке, не исключено, что мы включим эти ценные бумаги в индекс FTinvest 11 при следующем пересмотре.

Инвестируйте вместе с нами.

С Вами с 2012 года.

Команда www.FTinvest.ru

Ну и о Рублевке

Шикарные особняки на Рублево-Успенском шоссе всегда были в особом престиже. Стоит квадратный метр там баснословных денег, живут за огромными заборами только избранные. Однако риелторы говорят, что мода на дворцы уходит. И огромные дома в самом престижном районе нашей стране никто уже покупать не хочет.

- Сегодня это одна из самых проблемных точек на карте рынка недвижимости. И продажи здесь встали почти намертво, - говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. – Если раньше покупка дома на Рублевке свидетельствовала о том, что «жизнь удалась», то сегодня большей популярностью пользуются дома, меньшей площадью. Для покупателей, у которых в массе своей изменились вкусы, это вообще вчерашний день. Миллионеры перестали тратиться на лишние квадратные метры, на разнообразные архитектурные излишества. Сейчас это воспринимается как китч, поэтому процентов 80 расположенных здесь объектов уже неинтересны для покупателей.

Продавцы, по словам нашего эксперта, делятся на две группы: если перед людьми не стоит остро вопрос с деньгами, то они, скорее всего, откажутся продавать свои хоромы «с башенками» по цене вдвое или даже втрое ниже предлагаемой покупателями – а ведь такова сейчас реальная рыночная стоимость подобных объектов. Они готовы пойти на дисконт размером 10-15%, но никак не снижать цену в два раза.

- Если же продавцам в силу жизненных обстоятельств необходимо поскорее получить деньги и они, проанализировав стоимость схожих объектов на других направлениях, более трезво оценивают ситуацию, то в этом случае люди соглашаются на скидки размером и в 50%.

https://www.omsk.kp.ru/daily/26731/3758419/

Есть и интересный репортаж на эту же тему:

Недвижимость нужна, без нее никак, но она устаревает, становится неактуальной, переоцененной и т.д.

Кроме того существуют сомнения в том, что недвижимость вообще растет в цене?

Вполне очевидно, что недвижимость следует рассматривать как часть вашего инвестиционного портфеля, просто менее ликвидную и более рисковую, так как диверсифицировать крупные вложения в недвижимость сложно. Ее можно оценивать, но опять же с учетом долгого срока владения оценка может сильно измениться.

В любом случае недвижимость – это один из худших видов инвестиций.

Фундаментальный анализ, сфера недвижимости РФ

Нами проведен фундаментальный анализ стоимости акций корпорации. Чистая приведенная стоимость (NPV, или Margin of Safety) выше нуля (см. диаграмму):

NPV = 33,24703701>0.

Показатель дисконтированной рентабельности:

PI = 6,59>1.

Таким образом, фундаментальный анализ стоимости данной акции показал, что акция рынком недооценена, и потенциальная доходность данной инвестиции 559%, следовательно, акция может вырасти в стоимости в 6,59 раза.

Денежный поток на акцию равен 1,898898897 руб., рентабельность инвестиций по денежному потоку равна 31,91%, срок окупаемости – 3,1 года, дивидендная доходность 5,49%, при допущении о росте дивидендов на 15% в год, доходность составит 21,31% годовых.

Риски банкротства отсутствуют, по модели Альтмана значение Z = 23,38168376, при норме 2,99. Рейтинг кредитоспособности FTinvest.ru - «AAA» - исключительно высокий (наивысший) уровень кредитоспособности.

Мы в очередной раз оцениваем эту компанию сферы недвижимости, и в очередной раз даем положительную рекомендацию, при том, что цена акции за прошедший год мало изменилась. Более того, одно время эта бумага входила в индекс FTinvest.ru, но мы исключили ее из-за довольно низкой ликвидности. Эту акцию легко купить, но непросто продать, соответственно для индекса она не сильно подходит, хотя и дает столь желаемую диверсификацию и независимость от рынка из-за отрицательной бэты.

У меня лично есть эти бумаги в портфеле, причем уже несколько лет, я не собираюсь продавать и рекомендую иметь часть портфеля в этих бумагах всем нашим клиентам. Дивидендная доходность 5,49% – это уже по рекомендации совета директоров на этот год, дивиденд не изменяется 3 года, но тут есть объективные причины – кризис рынка недвижимости в 2015 году и незапланированные денежные потери в обанкротившемся банке в 2016. Думаю уже по итогам 2017 года можно будет ждать увеличения дивидендов, как это было в этих акциях очень долгое время, так до 2014 года в течении 10 лет их дивиденд в среднем рост на 19,76 %, что выше чем в нашей дивидендной модели.

Как видите здесь нет никакого риска банкротства – самая высокая кредитоспособность какая только может быть, при этом у них даже нет краткосрочных кредитов, только кредиторская задолженность, в общем им деньги особо не нужны, а значит это еще один аргумент в пользу повышения дивидендов в будущем.

Рекомендация такая – купить и забыть, как минимум на 5 лет, полностью реинвестируя полученные дивиденды.

Присоединяйтесь к нашему эксклюзивному клубу прямо сейчас, тем более, что у нас сейчас скидки.

С вами с 2012 года, т.е. уже 5 лет!

Команда www.FTinvest.ru

Не могу не поблагодарить А. Нальгина и А. Вассермана

Оригинал взят у awas1952 в Последствия демпинга ради монополизации
«О перспективах и экономике компании по заказу такси Uber» + «О том, как Убер пожирает сам себя» с интересным обсуждением. Кстати, на моём планшете стоят постоянно используемый Яндекс-такси, редко используемый Gett и вовсе не используемый Uber.

Вот бы они еще и собственно акциями заитересовались. Тем более недвижимость я уже критиковал

Ну вы поняли о чем я? Никогда, никогда не покупайте недвижимость!

Оригинал взят у oleglurie_new в «Совет» на четверть миллиарда. Сладкая жизнь «некоммерческого партнера» Русакова
Недавно я рассказывал о земельных угодьях бывшего министра-миллионера Улюкаева, но это, так сказать, первое лицо, носившее самостоятельно, по версии следствия, миллионы долларов в чемоданчиках. А вот в параллельных министерствах всё гораздо сложней – там, похоже, что именно для чемоданчиков созданы определенные и весьма загадочные структуры, именуемые «некоммерческими партнерствами». В частности, удивительная и совсем не коммерческая контора под говорящим названием НП «Совет рынка», формально находящаяся в подчинении министерства энергетики России, но обладающая особым статусом, закрепленным, между прочим, федеральными законами и правительственными актами. В силу этого статуса «Совет рынка» имеет самые существенные полномочия и рычаги влияния на участников электроэнергетического рынка России, оборот которого, на минуточку, достигает 2 трлн. руб. в год.

Так коллегам на днях удалось вскрыть разветвленную коррупционную схему, пронизавшую сразу два министерства – экономразвития и энергетики, а также множество крупных и мелких компаний, плодящихся вокруг этого самого «Совета». После выяснения некоторых обстоятельств я там не обнаружил ничего нового, кроме… еще одного подпольного долларового миллионера. Знакомьтесь - член правления и начальник Управления конкурентного ценообразования НП «Совет рынка» Максим Русаков:




Итак, перед нами скромный российский чиновник (напоминаю, что контора «Совет рынка» является некоммерческим партнерством при Министерстве энергетики РФ) Максим Русаков, чья зарплата на протяжении последних пяти лет, которые он проработал начальником Управления развития конкурентного ценообразования, составляла от трех до семи млн. руб. в год. Не так уж и плохо, не правда ли? В 2015 году, после его избрания членом правления НП «Совет рынка», заработная плата нашего героя существенно возросла, составив 17 с лишним миллионов. О том, насколько это «некоммерческое жалование» соотносится с окладами простых энергетиков и не стоит ли Генпрокуратуре заинтересоваться природой его формирования (так же, как она сделала это в случае с 95-миллионной премией главного «почтальона» страны Страшнова), напишем как-нибудь в следующий раз.

Collapse )










Надо ли еще что-то говорить?

Виллу Киркорова в США риэлторы оценили в 5 млн. долларов. Фото: Евгения ГУСЕВА

У Анжелики Варум и Леонида Агутина тоже есть жилье в Майами. Звездная пара несколько лет назад купила недвижимость в элитном жилом комплексе Дональда Трампа Tramp Towers на так называемом Солнечном острове. Самая скромная квартира в 45-метровых башнях стоит не менее $500 тысяч. Но зато там имеется все для жизни и отдыха: собственный выход на пляж, служба безопасности, бассейн, SPA- и фитнес-центры, в квартирах террасы с видом на океан, полностью оборудованные кухни и ванные комнаты.

Цены на недвижимость падают?

Казалось бы, цены на апартаменты в этом доме (там есть квартира и у Игоря Николаева) после победы Трампа по идее должны были подняться. Но майамский риэлтор Павел Дмитриев, который уже более 10 лет занимается недвижимостью в этом курортном заокеанском местечке, заверил «КП», что российским знаменитостям не удастся заработать на имени американского президента.

- У меня есть квартира в трамповском здании на первой линии, которая четыре года назад стоила 2 миллиона 100 тысяч евро. Я ее выставил на продажу за 3 миллиона, надеясь заработать. Потом пришлось опустить цену до 2 миллионов 200 тысяч. И все равно квартиру пока никто и не посмотрел, интереса к ней у покупателей нет. Если кто и проявляет интерес к недвижимости, - криминальные выходцы из Латинской Америки, - рассказывает риэлтор Павел Дмитриев. - Это не только в трамповских домах происходит. Повсюду. Похоже, в Америке в связи со сменой руководства страны грядет экономический коллапс, как в 2008 году. Рынок недвижимости в Америке падает. Если российские знаменитости сейчас выставят свои метры на продажу, то, грубо говоря, «выйдут в ноль», ничего не потеряют. Хотя им придется заплатить комиссионные риэлтору - 6 процентов от стоимости жилья.

По мнению Дмитриева, кризис продлится как минимум года три. В кризисные времена объекты недвижимости каждый год теряют в цене примерно 30 процентов.

- К примеру, дом Киркорова стоит около 4 миллионов долларов, - продолжает риэлтор. - Отнимаем от этой суммы 30 процентов и понимаем, что артист может потерять в этом году около миллиона долларов. Поэтому российским звездам, как мне кажется, лучше побыстрее продать квартиру в Майами. Или смириться с тем, что жилье будет падать в цене (в год примерно на 30 - 60 процентов) и за их месяцами пустующие метры придется платить налоги (в среднем 2 процента от стоимости квартиры или дома), «коммуналку» (от 2 - 3 тысяч долларов в месяц). Получается, что за три года ожидания, пока американский рынок недвижимости выровняется, российские звезды потеряют только на «коммуналке» и налогах не менее 300 тысяч долларов.

Как неудачные покупки недвижимости привели Николаса Кейджа к банкротству

Во время своего карьерного апогея в начале 2000-х, обладатель Оскара Николас Кейдж был одним из самых высокооплачиваемых звезд на планете, зарабатывая порядка $40 миллионов в год. За время своей 30-летней работы в шоу-бизнесе он получил в общей сложности $4,7 млрд. Однако потом вагон сошел с рельсов.

В 2009 году, некогда витавший в небесах Кейдж подал на банкротство. В возрасте 51 года, теперь он пытается выкарабкаться назад, к финансовому здоровью, главным образом стараясь участвовать в как можно большем количестве фильмов. Тем не менее, заголовки таблоидов совсем недавно говорили о Кейдже как о находящимся финансово “ниже плинтуса”.

Как могла такая мультимиллионная кинозвезда упасть так низко так быстро? Если говорить вкратце, Кейдж сделал коллосально глупые инвестиции в недвижимость, продолжив закапывать себя все глубже и глубже за счет плохого управления своими ипотечными долгами и обязательствами.

Конечно, помимо этого Кейдж потратил много денег на спортивные автомобили, частные авиалайнеры и яхты, однако настоящим убийцей для его банковского счета были чрезмерно дорогие инвестиции, сделанные в неудачное время. Его громадная империя недвижимости включала в себя две квартиры в шикарном квартале на Пятой Авеню в Нью-Йорке, три замка (среди которых один древний баварский замок в Германии); бывший дом Дина Мартина в калифорнийском Беверли Хиллс; таунхауз в английском Бате; а также два острова в Багамском архипелаге.

Известный своими причудливыми ролями в “Покидая Лас-Вегас”, “Воспитывая Аризону” и “Сокровище нации”, Кейдж в конце концов оказался у разбитого корыта. Все его великолепные дома, квартиры и земельные участки, в конце концов оказались арестованы за неуплату по ипотекам и были проданы с громадными убытками. Что еще хуже, налоговая служба начала его преследование, пытаясь взыскать задолженность по налогам на недвижимость в размере $6,3 миллиона.

Материал полностью

Комментарий FTinvest.ru: Эта история урок для всех. В России почему то сложилось мнение о том, что покупка недвижимости – это всегда хорошо, так как она все время растет в цене. Примей Кейджа показывает, что это не так.

Недвижимость – это такая же в точности инвестиция, как и покупка акций. То, что мы делаем, когда оцениваем потенциальную стоимость акций, можно сделать и для недвижимости. Например, в рамках нашей услуги по оценке на заказ, наши клиенты могут нас попросить и оценить недвижимость, а мы можем дать обоснованный инвестиционный совет практически по любому активу или проекту.

Разработанный нами метод оценки подходит практически к любой инвестиции, а закладываемые нами консервативные сценарии позволяют говорить о том, что актив оценивается действительно для сложных условий, без нереальных цифр и предположений.

Ну и кроме того, банкротство Николаса Кейджа лишь отчасти было вызвано неудачными инвестициями, во многом к этому привел стиль жизни, богатым может стать только тот, кто действительно ценит деньги. Всех нас волнует вопрос как стать богатым? Почитайте еще раз статью по ссылке, человек был богатым, дожил до 109 лет, но уже в возрасте свыше 100 лет предпочитал ехать на работу на общественном транспорте, так как ненавидел тратить деньги на такси.

Богатые всегда скупые и живут скромно.